{"id":2524,"date":"2026-04-17T11:30:09","date_gmt":"2026-04-17T11:30:09","guid":{"rendered":"https:\/\/parkiigo.com\/blog\/?p=2524"},"modified":"2026-04-17T16:20:11","modified_gmt":"2026-04-17T16:20:11","slug":"parqueaderos-en-unidades-residenciales-el-laberinto-del-iva-y-la-ley-675","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/parkiigo.com\/blog\/parqueaderos-en-unidades-residenciales-el-laberinto-del-iva-y-la-ley-675\/","title":{"rendered":"\u00bfParqueaderos en Unidades Residenciales? El laberinto del IVA y la Ley 675"},"content":{"rendered":"<p data-path-to-node=\"3\">La administraci\u00f3n de una copropiedad en Colombia ha dejado de ser una labor meramente operativa para convertirse en un ejercicio de alta responsabilidad tributaria. Uno de los puntos que genera mayor fricci\u00f3n y confusi\u00f3n entre administradores, consejos de administraci\u00f3n y copropietarios es la explotaci\u00f3n econ\u00f3mica de los parqueaderos. Lo que antes se ve\u00eda como un \u00abingreso extra\u00bb para el mantenimiento del edificio, hoy est\u00e1 bajo la lupa estricta de la <b data-path-to-node=\"3\" data-index-in-node=\"455\">DIAN<\/b>.<\/p>\n<p data-path-to-node=\"4\">En este art\u00edculo, desglosaremos c\u00f3mo la <b data-path-to-node=\"4\" data-index-in-node=\"40\">Ley 675 de 2001<\/b> se entrelaza con el Estatuto Tributario para crear un escenario donde el desconocimiento no es una excusa, sino una ruta directa a sanciones onerosas.<\/p>\n<h2 data-path-to-node=\"6\">El cambio de paradigma en la Propiedad Horizontal<\/h2>\n<p data-path-to-node=\"7\">Tradicionalmente, las Unidades Residenciales en Colombia han sido catalogadas como entidades sin \u00e1nimo de lucro, cuyo objetivo principal es la administraci\u00f3n de los bienes comunes para el bienestar de sus residentes. Sin embargo, la normativa tributaria colombiana (especialmente tras las reformas de las leyes 1607 de 2012 y 1819 de 2016) marc\u00f3 una l\u00ednea clara: <b data-path-to-node=\"7\" data-index-in-node=\"363\">cuando una copropiedad explota comercialmente sus zonas comunes, se convierte en contribuyente.<\/b><\/p>\n<p data-path-to-node=\"8\">El servicio de parqueadero a visitantes o el arrendamiento de espacios comunes no son actividades civiles gratuitas; son servicios comerciales gravados. Esto significa que la Unidad Residencial, aunque mantenga su naturaleza jur\u00eddica de \u00abpersona jur\u00eddica originada en propiedad horizontal\u00bb, adquiere obligaciones propias de un comerciante frente al Estado.<\/p>\n<h2 data-path-to-node=\"10\">Normativa, Aplicaci\u00f3n y Realidad Tributaria<\/h2>\n<p data-path-to-node=\"11\">Para entender este laberinto, debemos analizar la intersecci\u00f3n entre el r\u00e9gimen civil de la propiedad horizontal y el r\u00e9gimen impositivo.<\/p>\n<h3 data-path-to-node=\"12\">El Marco Legal: La Ley 675 y el Estatuto Tributario<\/h3>\n<p data-path-to-node=\"13\">La <b data-path-to-node=\"13\" data-index-in-node=\"3\">Ley 675 de 2001<\/b> define las zonas comunes (incluyendo parqueaderos de visitantes) como bienes destinados al uso y goce de todos. No obstante, el <b data-path-to-node=\"13\" data-index-in-node=\"147\">Art\u00edculo 19-5 del Estatuto Tributario<\/b> especifica que las personas jur\u00eddicas originadas en la propiedad horizontal que destinan sus bienes para la explotaci\u00f3n comercial, industrial o de servicios, son responsables del impuesto sobre la renta y del impuesto sobre las ventas (IVA).<\/p>\n<h3 data-path-to-node=\"14\">El IVA del 19%: \u00bfCu\u00e1ndo y c\u00f3mo se causa?<\/h3>\n<p data-path-to-node=\"15\">El punto de quiebre ocurre con el <b data-path-to-node=\"15\" data-index-in-node=\"34\">impuesto al valor agregado (IVA)<\/b>. Si el conjunto residencial cobra por el parqueadero de visitantes, o si alquila espacios de zonas comunes para este fin, el servicio est\u00e1 gravado con la tarifa general del <b data-path-to-node=\"15\" data-index-in-node=\"240\">19%<\/b>.<\/p>\n<ul data-path-to-node=\"16\">\n<li>\n<p data-path-to-node=\"16,0,0\"><b data-path-to-node=\"16,0,0\" data-index-in-node=\"0\">\u00bfQui\u00e9n es el responsable?<\/b> La copropiedad (la persona jur\u00eddica).<\/p>\n<\/li>\n<li>\n<p data-path-to-node=\"16,1,0\"><b data-path-to-node=\"16,1,0\" data-index-in-node=\"0\">\u00bfSobre qu\u00e9 valor?<\/b> Sobre el total del cobro realizado por el servicio de parqueo.<\/p>\n<\/li>\n<li>\n<p data-path-to-node=\"16,2,0\"><b data-path-to-node=\"16,2,0\" data-index-in-node=\"0\">La diferenciaci\u00f3n clave:<\/b> No se debe confundir el parqueadero privado (del propietario) con el parqueadero de visitantes. El uso del parqueadero privado asociado a un coeficiente de copropiedad no genera IVA, pero el uso oneroso (cobrado) del parqueadero de visitantes s\u00ed.<\/p>\n<\/li>\n<\/ul>\n<h3 data-path-to-node=\"17\">Facturaci\u00f3n Electr\u00f3nica: El nuevo est\u00e1ndar<\/h3>\n<p data-path-to-node=\"18\">A partir de las recientes resoluciones de la DIAN, los parqueaderos ya no pueden operar simplemente con tiquetes de papel manuales si quieren cumplir la norma. La implementaci\u00f3n del <b data-path-to-node=\"18\" data-index-in-node=\"182\">Documento Equivalente Electr\u00f3nico<\/b> es obligatoria. Cada vez que un visitante paga por su estancia, el sistema debe ser capaz de reportar esa transacci\u00f3n electr\u00f3nicamente a la DIAN.<\/p>\n<h2 data-path-to-node=\"20\">Soluciones Operativas y Estrat\u00e9gicas<\/h2>\n<p data-path-to-node=\"21\">Administrar este \u00ablaberinto\u00bb requiere soluciones que integren lo contable con lo tecnol\u00f3gico:<\/p>\n<ol start=\"1\" data-path-to-node=\"22\">\n<li>\n<p data-path-to-node=\"22,0,0\"><b data-path-to-node=\"22,0,0\" data-index-in-node=\"0\">Actualizaci\u00f3n del RUT:<\/b> Es el primer paso. La copropiedad debe incluir la responsabilidad de \u00abResponsable de IVA\u00bb y los c\u00f3digos de actividad econ\u00f3mica correspondientes (habitualmente el c\u00f3digo 6820 para actividades inmobiliarias o el 5221 para servicios de estacionamiento).<\/p>\n<\/li>\n<li>\n<p data-path-to-node=\"22,1,0\"><b data-path-to-node=\"22,1,0\" data-index-in-node=\"0\">Separaci\u00f3n de Cuentas:<\/b> La contabilidad de la copropiedad debe estar perfectamente segmentada. Los ingresos por cuotas de administraci\u00f3n (no gravados) deben ir en canales distintos a los ingresos por parqueadero (gravados).<\/p>\n<\/li>\n<li>\n<p data-path-to-node=\"22,2,0\"><b data-path-to-node=\"22,2,0\" data-index-in-node=\"0\">Software de Gesti\u00f3n Integral:<\/b> Es casi imposible llevar el control manual de los tiempos, las tarifas y el IVA de cientos de veh\u00edculos al mes. Se requiere un software que no solo abra la talanquera, sino que liquide el impuesto y emita la factura electr\u00f3nica de inmediato.<\/p>\n<\/li>\n<li>\n<p data-path-to-node=\"22,3,0\"><b data-path-to-node=\"22,3,0\" data-index-in-node=\"0\">Contrataci\u00f3n de Terceros:<\/b> Algunas copropiedades optan por entregar la administraci\u00f3n del parqueadero a una empresa externa. En este caso, la empresa externa es la responsable del IVA frente a la DIAN, y la copropiedad recibe un canon de arrendamiento (que tambi\u00e9n podr\u00eda estar gravado con IVA si se cumplen ciertos topes).<\/p>\n<\/li>\n<\/ol>\n<h2 data-path-to-node=\"24\">C\u00f3mo evitar Sanciones: El escudo preventivo<\/h2>\n<p data-path-to-node=\"25\">Las sanciones de la DIAN pueden ser devastadoras para el presupuesto de un edificio residencial. Para evitarlas, tenga en cuenta:<\/p>\n<ul data-path-to-node=\"26\">\n<li>\n<p data-path-to-node=\"26,0,0\"><b data-path-to-node=\"26,0,0\" data-index-in-node=\"0\">Sanci\u00f3n por no facturar:<\/b> Emitir documentos sin los requisitos legales (como no incluir el IVA discriminado o no usar factura electr\u00f3nica) puede acarrear multas equivalentes al 1% de la operaci\u00f3n facturada o incluso el <b data-path-to-node=\"26,0,0\" data-index-in-node=\"218\">cierre del establecimiento<\/b> (sellamiento del parqueadero).<\/p>\n<\/li>\n<li>\n<p data-path-to-node=\"26,1,0\"><b data-path-to-node=\"26,1,0\" data-index-in-node=\"0\">Sanci\u00f3n por extemporaneidad:<\/b> Declarar el IVA fuera de las fechas establecidas en el calendario tributario nacional genera intereses moratorios muy altos y multas m\u00ednimas que suelen superar los $470.000 COP (seg\u00fan la UVT vigente).<\/p>\n<\/li>\n<li>\n<p data-path-to-node=\"26,2,0\"><b data-path-to-node=\"26,2,0\" data-index-in-node=\"0\">Ojo con el ICA:<\/b> No olvide el Impuesto de Industria y Comercio. Al ser una actividad comercial realizada en una jurisdicci\u00f3n municipal, la copropiedad tambi\u00e9n debe declarar y pagar ICA sobre esos ingresos ante la alcald\u00eda correspondiente.<\/p>\n<\/li>\n<li>\n<p data-path-to-node=\"26,3,0\"><b data-path-to-node=\"26,3,0\" data-index-in-node=\"0\">Actualizaci\u00f3n de Coeficientes:<\/b> Aseg\u00farese de que el uso comercial de los parqueaderos no altere la naturaleza del beneficio com\u00fan sin la aprobaci\u00f3n de la asamblea, para evitar conflictos legales internos que deriven en denuncias ante entes de control.<\/p>\n<\/li>\n<\/ul>\n<h2 data-path-to-node=\"28\">Hacia una administraci\u00f3n transparente y eficiente<\/h2>\n<p data-path-to-node=\"29\">La gesti\u00f3n de parqueaderos en unidades residenciales bajo el marco tributario colombiano no debe verse como una carga, sino como una oportunidad para profesionalizar la administraci\u00f3n. La transici\u00f3n del \u00abcobro informal\u00bb a la \u00abgesti\u00f3n tributaria responsable\u00bb protege al administrador de procesos legales y asegura que el patrimonio de los copropietarios no se vea afectado por embargos o multas de la DIAN.<\/p>\n<p data-path-to-node=\"30\">Hoy en d\u00eda, el laberinto del IVA tiene una salida clara: la <b data-path-to-node=\"30\" data-index-in-node=\"60\">automatizaci\u00f3n y la formaci\u00f3n<\/b>. Los consejos de administraci\u00f3n deben entender que ahorrar en un software de gesti\u00f3n o en una asesor\u00eda contable especializada es, a largo plazo, una decisi\u00f3n de alto riesgo. Una copropiedad que cumple con la Ley 675 y con el Estatuto Tributario es una copropiedad que valoriza sus inmuebles y garantiza una convivencia arm\u00f3nica basada en la legalidad.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>La administraci\u00f3n de una copropiedad en Colombia ha dejado de ser una labor meramente operativa para convertirse en un ejercicio 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