Desmitificando la Desafectación: ¿Se pueden cobrar los parqueaderos de visitantes en Colombia?

El dilema de las áreas comunes

En el corazón de la convivencia en Propiedad Horizontal en Colombia, existe un tema que genera constantes debates en las asambleas: la explotación económica de los parqueaderos de visitantes. Para muchos copropietarios, estos espacios son un derecho inherente a su unidad privada; para los administradores, representan una oportunidad de oro para generar ingresos adicionales que alivien las expensas comunes (la cuota de administración).

Sin embargo, surge la gran pregunta: ¿Es legal cobrar por un espacio que, por definición, es un área común? Existe una línea delgada entre la gestión eficiente y la infracción de la Ley 675 de 2001. En este artículo, desglosaremos paso a paso cómo una copropiedad puede transformar estos espacios en una fuente de ingresos legal, técnica y organizada, cumpliendo con la normativa vigente y evitando conflictos jurídicos.

La base legal: ¿Bienes esenciales o no esenciales?

Para entender si se puede cobrar, primero debemos clasificar el área. Según la Ley 675 de 2001, los bienes comunes se dividen en dos categorías:

Bienes comunes esenciales: Son aquellos indispensables para la existencia, estabilidad, conservación y seguridad de la edificación (ej. la estructura, el terreno, el techo). Estos no pueden ser explotados económicamente ni desafectados.
Bienes comunes no esenciales: Son aquellos que, aunque prestan un servicio, no son vitales para la integridad del edificio. Los parqueaderos de visitantes entran en esta categoría.

El proceso de «Desafectación»

La desafectación es el proceso jurídico mediante el cual un bien común no esencial pierde esa calidad para convertirse en un bien privado de la copropiedad, permitiendo su venta o explotación intensiva. No obstante, para el cobro de parqueaderos de visitantes, muchas veces no se requiere una desafectación total, sino una autorización de explotación económica de áreas comunes, permitida expresamente por la ley para reducir el valor de las cuotas de administración.

El Quórum Calificado: La llave del proyecto

No es una decisión que el administrador o el Consejo de Administración puedan tomar de forma autónoma. Al tratarse de un cambio en el destino de un bien común, la ley exige un quórum calificado.

De acuerdo con el Artículo 46 de la Ley 675, cualquier decisión que implique la explotación económica de bienes comunes requiere el voto favorable de un número plural de propietarios que representen, como mínimo, el 70% de los coeficientes de copropiedad de todo el edificio o conjunto.

Sin esta acta de asamblea debidamente registrada, cualquier cobro realizado es ilegal y puede ser impugnado por cualquier residente, lo que derivaría en la obligación de devolver los dineros recaudados.

Normativa Colombiana Adicional: Impuestos y Facturación

Aquí es donde la mayoría de las copropiedades cometen errores. Al momento de empezar a cobrar por el parqueadero, la Propiedad Horizontal cambia su naturaleza ante la DIAN en ciertos aspectos:

Responsabilidad del IVA: Según el Estatuto Tributario, las copropiedades que exploten áreas comunes (como parqueaderos) para fines comerciales o de servicios pasan a ser responsables del Impuesto sobre las Ventas (IVA) sobre esos ingresos específicos.
Facturación Electrónica: Al ser una actividad comercial, la PH está obligada a expedir factura electrónica de venta o documento equivalente. Ya no basta con un «recibo de caja» manual.
Impuesto de Industria y Comercio (ICA): Dependiendo del municipio o ciudad (ej. Bogotá, Medellín, Cali), la explotación de parqueaderos puede estar sujeta al pago del ICA, lo que requiere una inscripción y declaración periódica.

Soluciones Técnicas: De la teoría a la práctica con ParkiiGo

Una vez superado el obstáculo legal, viene el reto operativo. Administrar un parqueadero de visitantes de forma manual suele llevar a:

Fugas de dinero: Pagos que no se registran.
Inseguridad: Falta de control sobre quién entra y sale.
Conflictos: Residentes que usan el parqueadero de visitantes de forma permanente.

¿Cómo ayuda la tecnología?

La implementación de un software como ParkiiGo permite que la decisión de la asamblea se ejecute con transparencia:

Control de tiempos: Registro exacto de entrada y salida para evitar cobros arbitrarios.
Automatización de tarifas: Configuración de horas de cortesía (si la asamblea las aprueba) y cobros posteriores.
Reportes en tiempo real: Para que el Consejo de Administración pueda auditar los ingresos sin posibilidad de manipulación.
Integración con Facturación Electrónica: Cumpliendo con los requisitos de la DIAN de forma automática.

Rentabilidad con Seguridad Jurídica

Cobrar por los parqueaderos de visitantes en Colombia no solo es posible, sino que es una de las estrategias más efectivas para mejorar las finanzas de una Propiedad Horizontal. Sin embargo, el éxito de esta iniciativa no radica en la voluntad del administrador, sino en el estricto cumplimiento del procedimiento legal.

Una copropiedad que decide cobrar sin el 70% del quórum, sin actualizar su RUT ante la DIAN o sin un sistema de control transparente, se expone a multas cuantiosas y demandas de los propios copropietarios. Por el contrario, cuando se hace bajo la normativa, utilizando herramientas digitales para la transparencia y destinando esos recursos a la mejora de las áreas comunes o la reducción de la cuota de administración, se genera un círculo virtuoso de valorización del patrimonio.

La transparencia es la base de la convivencia. Al digitalizar el cobro del parqueadero, la administración les dice a los propietarios: «Aquí no solo estamos recaudando dinero, estamos protegiendo su inversión con datos claros y legalidad absoluta».

¿Tu copropiedad está lista para dar el paso hacia la digitalización? En ParkiiGo te asesoramos para que la gestión de tus áreas comunes sea eficiente, con nuestro software para parqueaderos.